Οικονομικός κυβερνήτης της Federal Reserve Λίζα Κουκ αντιμετωπίζει κατηγορίες για απάτη υποθηκών-συγκεκριμένα, απάτη υποθηκών ιδιοκτήτη-κατοχή. Ο ισχυρισμός είναι ότι έβγαλε δύο υποθήκες σε δύο κράτη, μέσα σε δύο εβδομάδες, ενώ ορίζει και τα δύο ακίνητα ως “πρωταρχική κατοικία” της.
Εάν είναι αλήθεια, είναι μια τρομερή ματιά για κάποιον που κάθεται στη Fed, το ίδιο το θεσμικό όργανο που έχει επιφορτιστεί με την τήρηση των κανόνων και της ακεραιότητας του τραπεζικού μας συστήματος. Είναι σαν τον διαιτητή κρυφά στο παιχνίδι. Τούτου λεχθέντος, είμαστε όλοι υποτιθέμενοι αθώοι μέχρι να αποδειχθεί ένοχος. Είναι δύσκολο να πιστέψουμε ότι κάποιος τόσο ψηλά στο τραπεζικό σύστημα, με τόσα πολλά μάτια πάνω τους, θα συνειδητοποιήσει απάτες. Αλλά τα ξένα πράγματα έχουν συμβεί.
Δεδομένου ότι αυτός ο ιστότοπος αφορά μόνο την εξοικονόμηση, την κατασκευή και την επένδυση περισσότερων χρημάτων για την επίτευξη οικονομικής ελευθερίας, ας χρησιμοποιήσουμε αυτή την τελευταία διαμάχη ως εφαλτήριο για την καλύτερη κατανόηση των υποθηκών. Μετά από όλα, οι περισσότεροι από εμάς βασίζονται σε αυτούς για να αγοράσουν τα σπίτια των ονείρων μας. Και όσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο περισσότερο πλούτος μπορούμε να διατηρήσουμε.
Η ποινή για απάτη υποθηκών μπορεί να είναι σοβαρή
Οι κυρώσεις για απάτη ιδιοκτησίας-κατοχής, η οποία εμπίπτει στην ευρύτερη ομπρέλα της απάτης υποθηκών, μπορεί να είναι εκπληκτικά σκληρή, ακόμη και αν η επιβολή είναι σπάνια. Τεχνικά, η απάτη υποθηκών είναι ένα ομοσπονδιακό έγκλημα κάτω των 18 USC § 1344 (τραπεζική απάτη), τιμωρείται με φυλάκιση έως και 30 χρόνια και πρόστιμα μέχρι 1 εκατομμύριο δολάρια. Στην πράξη, όμως, οι μέγιστες προτάσεις συνήθως προορίζονται για δαχτυλίδια απάτης μεγάλης κλίμακας, σκιερά μεσίτες ή δανειστές που παίζουν το σύστημα.
Ωστόσο, οι δανειστές έχουν το δικαίωμα να καλέσουν το δάνειο λόγω της ρήτρας επιτάχυνσης, η οποία θα απαιτούσε από τον οφειλέτη να εξοφλήσει ολόκληρο το υπόλοιπο ταυτόχρονα ή τον αποκλεισμό κινδύνου. Θα μπορούσαν επίσης να επαναπροσδιορίσουν αναδρομικά το δάνειο ως υποθήκη επενδύσεων, πράγμα που σημαίνει υψηλότερα ποσοστά και αμοιβές, και να διακόψει την πρόσβαση σε ευνοϊκή αναχρηματοδότηση ή μελλοντικά δάνεια.
Πέρα από το οικονομικό χτύπημα, η βλάβη της φήμης μπορεί να είναι σοβαρή. Ενώ ο μέσος οφειλέτης πιθανώς πετάει κάτω από το ραντάρ, οι δημόσιοι αριθμοί, οι μεσίτες και οι επαγγελματίες των ακινήτων κινδυνεύουν να κινδυνεύουν την αξιοπιστία τους αν τους πιάσουν.
Αλλά εδώ είναι η πραγματικότητα: η απάτη ιδιοκτήτη-κατοχή είναι πιθανότατα πολύ πιο συνηθισμένη από ό, τι οι ρυθμιστικές αρχές θα παραδεχτούν. Τα οικονομικά κίνητρα είναι προφανή, η επιβολή είναι αδύναμη και το βρώμικο μικρό μυστικό είναι ότι πολλοί δανειολήπτες έχουν λυγίσει ήσυχα τους κανόνες για να εξοικονομήσουν χρήματα στις υποθήκες τους.
Το πλεονέκτημα της διεκδίκησης δύο πρωτογενών κατοικιών για υποθήκη
Ο κύριος λόγος για τον οποίο κάποιος θα διεκδικήσει μια ιδιοκτησία ενοικίασης ή ιδιοκτησίας διακοπών ως κύρια κατοικία τους είναι επειδή οι δανειστές προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια υποθηκών για τους αρχικούς δανειολήπτες διαμονής. Είτε αναχρηματοδοτείτε την υποθήκη σας είτε αγοράζετε ένα νέο ακίνητο με υποθήκη, το μέσο επιτόκιο υποθηκών είναι συνήθως περίπου 50 μονάδες βάσης (0,5%) χαμηλότερο για μια πρωτογενή κατοικία από ό, τι για μια επενδυτική ιδιοκτησία ή υποθήκη ακινήτων διακοπών.
Σε υποθήκη εκατομμυρίων δολαρίων, αυτό ανέρχεται σε 5.000 δολάρια ετησίως εξοικονόμηση τόκων. Σε περίοδο 10 ετών, εάν το κύριο υπόλοιπο παρέμεινε το ίδιο λόγω υποθήκης μόνο για υποθήκη, αυτό είναι $ 50.000.
Για την πίστωση του δανειστή, από την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2009, έχουν κάνει υποψήφιους υποψήφιους που περνούν από το Wringer για να αποδείξουν το εισόδημά τους, τον πλούτο και την πίστωση. Οι δανειστές ήταν πολύ αυστηρότεροι από το 2009 και δεν θέλουν να μείνουν ξανά με τεράστιες απώλειες. Συχνά μου πήρε δύο ή τρεις μήνες για να πάρω μια νέα υποθήκη.
Οι δανειστές θα σας κάνουν να υπογράψετε ένα έγγραφο που δηλώνει ότι αναχρηματοδοτείτε ή παίρνετε μια νέα υποθήκη για μια κύρια κατοικία. Θα πρέπει επίσης να μοιραστείτε ένα λογαριασμό κοινής ωφέλειας ίσως, αλλά αυτό είναι εύκολο να κρατήσετε στο όνομά σας.
Ωστόσο, όχι μία φορά, στις περισσότερες από 15 αιτήσεις υποθηκών μου, έχει ο υπάλληλος υποθηκών να βγαίνει ποτέ προσωπικά για να επαληθεύσει ότι έβγαλα μια πρωταρχική υποθήκη διαμονής. Και ακόμα κι αν το έκαναν, πώς θα μπορούσαν να αποδείξουν ότι δεν ήμουν αν εμφανίστηκα στο άδειο ή όχι άδειο ενοικιαζόμενο ακίνητο; Δεν μπορούν, αν δεν προσλάβουν έναν ιδιωτικό ντετέκτιβ για να παρακολουθήσουν κάθε κίνηση μου για μήνες.
Σαφώς, η βιομηχανία υποθηκών δεν διαθέτει τους πόρους-ή το κίνητρο-για να σπάσει σκληρά την απάτη ιδιοκτησίας-κατοχής. Οι υπάλληλοι δανείων επικεντρώνονται στην απόκτηση των επιτροπών τους, ενώ οι τράπεζες είναι πρόθυμοι να κλείσουν κέρδη και να προχωρήσουν στον επόμενο δανειολήπτη.
Γιατί τα υποθήκες πρωτογενούς διαμονής είναι φθηνότερα
Από την οπτική γωνία του δανειολήπτη, η καταβολή ενός ασφαλίστρου 0,5% για ένα σπίτι διακοπών ή μίσθωσης ιδιοκτησίας υποθηκών αισθάνεται περιττή. Εάν είστε πλούσιοι – ή απερίσκεπτοι – αρκετά για να αγοράσετε ένα ακίνητο διακοπών που χρησιμοποιείτε μόνο λίγες εβδομάδες το χρόνο, έχετε σαφώς ταμειακή ροή. Γιατί η τράπεζα πρέπει να ασχοληθεί με υψηλότερο επιτόκιο;
Και με ένα επενδυτικό ακίνητο, έχετε τόσο το εισόδημά σας όσο και το εισόδημα από ενοίκια από έναν ενοικιαστή για να καλύψετε το δάνειο. Δεν θα έπρεπε αυτό να κάνει το ποσοστό ενυπόθηκων δανείων το ίδιο, ή ακόμα και χαμηλότερο, από ένα δάνειο πρωταρχικής διαμονής; Είστε λιγότερο επικίνδυνοι δεδομένου ότι έχετε μια πρόσθετη πηγή εισοδήματος.
Δυστυχώς, η λογική του δανειολήπτη δεν είναι λογική δανειστή.
- Σπίτια: Από την άποψη της τράπεζας, αυτά είναι πολυτέλειες, όχι απαραίτητες. Όταν η οικονομία ξυπνήσει, τα ακίνητα των διακοπών είναι τα πρώτα που έπληξαν τον αποκλεισμό – όπως είδαμε στην οικονομική κρίση 2008-2009. Οι άνθρωποι αφαίψουν το σπίτι της λίμνης πριν από την κύρια στέγη τους πάνω από τα κεφάλια τους. Οι τράπεζες μισούν τις αποκλεισμένες ιδιότητες, έτσι ώστε να προσελκύουν τα ποσοστά για να προστατεύσουν από τις απώλειες. Η κατάσχεση και η πώληση ενός πρωταρχικού σπιτιού είναι ευκολότερη επειδή η ομάδα των αγοραστών είναι μεγαλύτερη.
- Ιδιότητες ενοικίασης: Οι δανειστές σας υποθέτουν ανάγκη εισόδημα ενοικιαστή για να αντέξει την υποθήκη. Αλλά ο κύκλος εργασιών, οι κενές θέσεις και οι καθυστερημένες πληρωμές καθιστούν ασταθές εισόδημα ενοικίασης. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι τράπεζες τυπικά έκπτωση ανέφεραν εισόδημα ενοικίασης κατά ~ 30% κατά τον υπολογισμό του τι μπορείτε να δανειστείτε. Αυτό που μοιάζει με μετρητά μπόνους σε εσάς μοιάζει με αναξιόπιστο εισόδημα σε αυτά.
Εν τω μεταξύ, ένα σταθερό paycheck W-2 που χρησιμοποιείται για να πληρούν τις προϋποθέσεις για μια πρωτογενή κατοικία θεωρείται πολύ πιο ασφαλής. Γι ‘αυτό τα δάνεια πρωτοβάθμιας διαμονής λαμβάνουν την καλύτερη τιμολόγηση.
Εν ολίγοις, οι τράπεζες βλέπουν τα δεύτερα σπίτια και ενοικιάσεις ως “Θέλει” και όχι “ανάγκες” Αυτό που τους καθιστά πιο επικίνδυνο και τα πιο επικίνδυνα δάνεια έρχονται πάντα με υψηλότερη τιμή.
Η νόμιμη λύση για να πάρει ένα πρωταρχικό ποσοστό διαμονής σε μια ενοικίαση
Ο καθαρότερος τρόπος για να αποκτήσετε ένα πρωταρχικό επιτόκιο υποθηκών κατοικίας σε ένα ακίνητο ενοικίασης είναι απλός: Ακολουθήστε το νόμο. Βγάλτε ή αναχρηματοδοτήστε το δάνειο ως πρωταρχική κατοικία, στη συνέχεια ζείτε στην ιδιοκτησία για τουλάχιστον ένα χρόνο. Μετά από αυτό, είστε ελεύθεροι να το νοικιάσετε, και θα εξακολουθείτε να απολαμβάνετε το φθηνότερο ποσοστό.
Αυτό είναι ένα από τα μεγάλα πλεονεκτήματα του συστήματος ενυπόθηκων δανείων των ΗΠΑ. Μπορείτε να κλειδώσετε σε χαμηλό σταθερό ρυθμό για δεκαετίες. Για παράδειγμα:
- ΕΝΑ 10/1 βραχίονα Σας δίνει 10 χρόνια σταθερών πληρωμών. Ζήστε εκεί για ένα χρόνο, στη συνέχεια, ενοικιάζετε, διατηρώντας ταυτόχρονα εννέα χρόνια στο πρωταρχικό ποσοστό διαμονής.
- ΕΝΑ 30ετής σταθερός Λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο – ζει εκεί για ένα χρόνο, στη συνέχεια, ενοικιάστε το με 29 χρόνια φθηνότερου χρέους ακόμα σε ισχύ.
Αυτό το συμβούλιο με μία από τις αγαπημένες μου στρατηγικές για την οικοδόμηση περιουσίας ακινήτων: αγοράστε μια πρωταρχική κατοικία, ζείτε σε αυτό για δύο χρόνια, στη συνέχεια είτε πωλήστε αφορολόγητα (έως και 250.000 δολάρια σε κέρδη εάν είναι ενιαία, 500.000 δολάρια εάν παντρευτείτε) είτε το κρατήστε ως ενοικίαση. Κάνετε αυτό μερικές φορές πάνω από τη ζωή σας και μπορείτε να δημιουργήσετε άνετα 3-6 ιδιότητες που χρηματοδοτούν συνταξιοδότηση-Όλοι ενώ παραμένουν 100% συμμορφωμένοι με τους κανόνες.
Αυτό είναι πολύ διαφορετικό από την υποβολή αίτησης για δύο ενυπόθηκα δάνεια “πρωτοβάθμιας κατοικίας” σε δύο κράτη εντός δύο εβδομάδων. Το ένα είναι στρατηγικό, υπομονετικό και νόμιμο. Το άλλο φαίνεται υπολογισμένο και δόλιο. Ναι, οι εφαρμογές χρονισμού κοντά σε διαφορετικά κράτη καθιστούν πιο δύσκολο για τους δανειστές να πιάσουν, αλλά αυτό είναι επικίνδυνο αν βρίσκεστε σε κάθισμα υψηλού προφίλ.
Ο δανειστής δεν μπορεί να ελέγξει τη ζωή σας μετά το κλείσιμο
Εδώ είναι το πράγμα για την απάτη ιδιοκτήτη-occupancy: Μερικές φορές δεν είναι απάτη καθόλου, είναι απλώς ζωή. Μπορείτε να υπογράψετε ένα έγγραφο που υπόσχεται να ζήσετε στο ακίνητο για ένα χρόνο, αλλά οι περιστάσεις αλλάζουν. Ίσως να χάσετε τη δουλειά σας τρεις μήνες αργότερα. Αντί να αιμορραγείτε μετρητά που δεν έχετε, μετακινείτε στο υπόγειο ενός φίλου και ενοικιάζετε το ακίνητο για να παραμείνετε στη ζωή.
Είναι αυτή η απάτη; Δεν το νομίζω. Προσπαθήσατε να τιμήσετε τη συμφωνία, αλλά η οικονομία σας έδωσε ένα σάντουιτς χάλια και κάνατε ό, τι έπρεπε να κάνετε. Και ας είμαστε ειλικρινείς, κανένας δανειστής δεν στέλνει κάποιον να χτυπήσει την πόρτα σας και να ελέγξει αν ζείτε ακόμα εκεί. Είναι πολύ απασχολημένοι προσπαθώντας να κλείσουν το επόμενο δάνειο τους.
Ή φανταστείτε αυτό: αγοράζετε ένα σπίτι στο Σαν Φρανσίσκο και ζείτε εκεί για έξι μήνες. Στη συνέχεια, μια προσφορά εργασίας ονείρου προσφέρουν εδάφη στη Νέα Υόρκη – διαλέξτε την αμοιβή και μια προώθηση. Σχεδιάζετε να επιστρέψετε στο Σαν Φρανσίσκο κάποια μέρα, οπότε ενοικιάζετε το ακίνητο με τιμές της αγοράς ενώ έχετε φύγει. Ποια τράπεζα έχει το δικαίωμα να σας πει να το αφήσετε άδειο ή χειρότερο, να απορρίψετε την ευκαιρία; Χωρίς τράπεζα.
Η ζωή είναι απρόβλεπτη. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο υπάρχουν πιθανώς χιλιάδες περιπτώσεις κάθε χρόνο που μοιάζουν με απάτη ιδιοκτησίας-κατοχής σε χαρτί, αλλά είναι πραγματικά απλώς οι άνθρωποι που προσαρμόζονται στις μεταβαλλόμενες συνθήκες. Η πραγματική διάκριση είναι πρόθεση: ο δανειολήπτης σκόπιμα παραπλανήσει τους εαυτούς τους, ή η ζωή αναγκάζει το χέρι τους;
Δεν μπορείτε πραγματικά να κατηγορήσετε έναν οφειλέτη για να σκεφτείτε μπροστά. Πολλοί άνθρωποι θέλουν να ανέβουν στη σκάλα ακινήτων όποτε το επιτρέπουν τα οικονομικά ή οι περιστάσεις τους. Και αν έρθει το ιδανικό σπίτι για να μεγαλώσει μια οικογένεια, ο πειρασμός είναι να το καταλάβει.
Η κατώτατη γραμμή
Υπάρχει μια μεγάλη διαφορά μεταξύ της εργασίας του συστήματος μέσα στο νόμο και της απόλυτης ψέματος στους δανειστές. Το ένα είναι στρατηγικό. Το άλλο είναι απάτη.
Εάν οι ισχυρισμοί εναντίον της Lisa Cook είναι αληθινοί, δεν είναι μόνο ενοχλητικό γι ‘αυτήν, αλλά και για την Fed. Ταυτόχρονα, η υπόθεση υπογραμμίζει μια πραγματικότητα λίγοι συζητούν: Τα κίνητρα είναι ισχυρά και η επιβολή είναι αδύναμη.
Ναι, πολλοί δανειολήπτες που βρίσκονται απλά προσπαθούν να εξοικονομήσουν χρήματα. Αλλά αν πάρα πολλοί αγοραστές που δεν έχουν επιταχύνει τους αγοραστές που δεν μπορούν να αντέξουν άνετα, ο κίνδυνος εκτείνεται πέρα από το άτομο. Βάζει τη βιομηχανία στέγασης και δανεισμού σε πιο ασταθές εδάφη όταν φτάσει η επόμενη κάμψη.
Αναγνώστες, ποιες είναι οι σκέψεις σας σχετικά με την απάτη ιδιοκτησίας-κατοχής ως έναν τρόπο να εξασφαλίσετε χαμηλότερο κύριο επιτόκιο στεγαστικών δανείων; Πρέπει οι δανειστές να ασχοληθούν με 50 βάσης (ή υψηλότερο) ασφάλιστρο για ιδιότητες ενοικίασης και διακοπών; Και πιστεύετε ότι ο κυβερνήτης της Fed εν γνώσει της απάτης υποθηκών μόνο για να εξοικονομήσει χρήματα;
Επενδύστε σε ακίνητα χωρίς να χρειάζεστε υποθήκη
Εάν θέλετε να διαφοροποιήσετε σε ακίνητα χωρίς να αναλάβετε υποθήκη, σκεφτείτε Χρηματοδότηση-Μετά η πλατφόρμα που σας επιτρέπει να επενδύσετε 100% παθητικά σε οικιστικά και βιομηχανικά ακίνητα. Με περίπου 3 δισεκατομμύρια δολάρια σε ιδιωτικά περιουσιακά στοιχεία ακινήτων υπό διαχείριση, η Fundrise στοχεύει κυρίως στην περιοχή Sunbelt, όπου οι αποτιμήσεις είναι χαμηλότερες και οι αποδόσεις τείνουν να είναι υψηλότερες.
Καθώς η Federal Reserve ξεκινά σε έναν άλλο πολυετή κύκλο μείωσης των επιτοκίων, η ζήτηση ακινήτων είναι πιθανό να ανακάμψει. Η απότομη αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων από το 2022-2025 έχει επιβραδύνει δραματικά τη νέα κατασκευή, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε μεγαλύτερη πίεση ενοικίου το 2026 και μετά. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μπορεί να έχει νόημα να επενδύσουμε σήμερα πριν ο πληθωρισμός ενοικίου επιταχύνει ενδεχομένως.
Έχω επενδύσει προσωπικά πάνω από 500.000 δολάρια σε μερικά κεφάλαια χρηματοδότησης, και είναι και οι δύο αξιόπιστο συνεργάτη και μακροχρόνιος χορηγός του Οικονομικός σαμουράι. Με ελάχιστο $ 10, η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου σας σε ακίνητα δεν ήταν ποτέ ευκολότερη.
Εγγραφείτε στο Financial Samurai
Πάρτε ένα αντίγραφο του Εθνικού Μπεστ σέλερ των ΗΠΑ Today, Millionaire Milestones: Απλά βήματα σε επτά φιγούρες. Έχω αποσταχθεί πάνω από 30 χρόνια οικονομικής εμπειρίας για να σας βοηθήσω να οικοδομήσετε περισσότερο πλούτο από το 94% του πληθυσμού και να σπάσετε νωρίτερα. Ένα βασικό μέρος του να γίνει εκατομμυριούχος είναι επενδύει σε ακίνητα.
Ακούστε και εγγραφείτε στο χρηματοοικονομικό podcast σαμουράι Μήλο ή Σημείωμα. Συνέντευξη εμπειρογνωμόνων στους αντίστοιχους τομείς τους και συζητώ μερικά από τα πιο ενδιαφέροντα θέματα σε αυτόν τον ιστότοπο. Οι μετοχές, οι αξιολογήσεις και οι κριτικές σας εκτιμώνται.
Για να επιταχύνετε το ταξίδι σας στην οικονομική ελευθερία, συμμετέχετε σε πάνω από 60.000 άλλους και εγγραφείτε στο Δωρεάν ενημερωτικό δελτίο οικονομικού σαμουράι. Μπορείτε επίσης να πάρετε τις δημοσιεύσεις μου στα εισερχόμενά σας e-mail μόλις βγουν Εγγραφείτε εδώ. Ο οικονομικός σαμουράι είναι από τους μεγαλύτερους ανεξάρτητους ιστότοπους προσωπικής χρηματοδότησης, που ιδρύθηκαν το 2009. Όλα γράφονται με βάση την εμπειρία και την εμπειρία από πρώτο χέρι.
